Szacuje się, że nawet do 30% mieszkań jest obecnie kupowanych jako inwestycja, albo forma lokowania kapitału - Karolina Furmańska i Mira Kantor-Pikus
„Popyt napędzany jest przez dwie równoległe grupy nabywców – kredytobiorców oraz inwestorów. Szacuje się, że nawet do 30% mieszkań jest obecnie kupowanych jako inwestycja, albo forma lokowania kapitału.” - mówi Karolina Furmańska, Senior Residential Analyst w Cushman&Wakefield
Cushman & Wakefield jest globalną firmą doradczą na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Spółka reprezentuje najemców i wynajmujących w obsługach transakcyjnych, obsługuje również rynki kapitałowe, świadczy usługi konsultingu, wyceny oraz doradztwa. O tym jak wygląda rynek nieruchomości w Polsce, czy ceny mieszkań będą rosły dalej? Czy prywatnym inwestorom zagrażają fundusze inwestycyjne oraz co zmieni Nowy Ład – opowiadają Karolina Furmańska i Mira Kantor-Pikus z Cushman & Wakefield.
Wiola Hass, Strefa Inwestorów: Rekordowa liczba nowo budowanych mieszkań, rekordowa liczba udzielanych nowych kredytów hipotecznych – spodziewały się Panie, że zaledwie półtora roku po wybuchu pandemii rynek mieszkaniowy w Polsce będzie tak wyglądać? Co temu sprzyja?
Karolina Furmańska, Senior Residential Analyst w Cushman&Wakefield: Początkowo nikt nie wiedział, co nas czeka. Pierwszy lockdown był jedną wielką niewiadomą, a obostrzenia często dziwaczne i niewspółmierne do sytuacji. Rekordy na rynku mieszkaniowym dotyczą liczby oddanych do użytkowania przez deweloperów mieszkań, liczbie sprzedanych mieszkań, ale także wzrostu cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Niesłabnący trend wzrostowy spowodowany jest bezprecedensowym wzrostem cen materiałów budowlanych od początku 2021 r., a także wysokim popytem mieszkaniowym, na który wpływ ma zarówno wysoka inflacja, jak i nadal, pomimo podniesienia stóp procentowych, niskie stopy procentowe, przekładające się na tanie kredyty. Biorąc pod uwagę rekordy w liczbie uzyskiwanych pozwoleń na budowę (37% rok do roku) oraz liczbie rozpoczętych budów (36% rok do roku) z pewnością kolejne rekordy czekają nas w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania już w najbliższych kwartałach i latach.
W I półroczu 2021 r. banki udzieliły więcej kredytów niż w całym roku 2020 i o 5% więcej w stosunku do 2019 r. Istnieje prawdopodobieństwo, że pomimo podniesienia stóp procentowych, w całym 2021 r. wartość akcji kredytowej w kredytach hipotecznych przekroczy rekordowe 80 mld zł. Za rekordem kredytów stoi presja realna na wzrost stóp spowodowana presją wzrostu płac. Wszystko to w połączeniu ze zmniejszającą się liczbą mieszkań w ofercie powoduje silną presję na dalszy wzrost cen na rynku pierwotnym, a w konsekwencji przekłada się także na rynek wtórny.
Zobacz także: W sierpniu w Polsce budowało się o 6% więcej mieszkań niż w ubiegłym roku
Czy ta rekordowa aktywność dotyczy tylko największych miast czy widać ją również w mniejszych miejscowościach?
K.F: Aktywność deweloperska „wyszła” już lata temu z wielkich miast. O ile I połowa 2021 r. w Polsce była rekordowa w liczbie rozpoczętych budów w trzech kwartałach 2021 r. w Polsce i wzrosła o 36% rok do roku (128 tys. rozpoczętych budów mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem), to na rynku warszawskim nie widać aż takich rezultatów. Deweloperom udało się rozpocząć budowę 13,8 tys. mieszkań w trzech kwartałach 2021 r., co jest wprawdzie wyższym wynikiem niż trzy kwartały 2020 r., ale niższym niż we wszystkich trzech kwartałach w latach 2015-2019.
Problemem z liczbą uruchomianych inwestycji nie jest brak popytu, to deweloperzy nie są w stanie za nim nadążyć.
Dodatkowym ograniczeniem jest kurcząca się liczba działek pod zabudowę mieszkaniową. W Warszawie widoczny jest trend wysokiej podaży terenów inwestycyjnych na obrzeżach, a zdecydowanie trudniej i po dużo wyższych cenach pozyskać można tereny pod budowę nowych inwestycji w dzielnicach centralnych. Z tego względu nawet w dzielnicach subcentralnych ceny działek przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne stale rosną, co ma ogromny wpływ również na ceny mieszkań na rynku pierwotnym. Wyższe ceny oraz mniejsza dostępność mieszkań w dzielnicach centralnych wpływają na migrację mieszkańców do dzielnic obrzeżnych. Obecnie sześć największych rynków (miast),odpowiada jedynie za 33 % rozpoczętych inwestycji.
Epidemia wywołała też szał na zakup domów i segmentów pod miastem, czy popyt w tym obszarze dalej się utrzymuje?
K.F: Pandemia i związane z nią lockdowny doprowadziły do zdecydowanego wzrostu zainteresowania większymi mieszkaniami i domami. Wiele z mieszkań, w których żyjemy to mieszkania małe, ciasne i przeludnione. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania na jedną osobę w Polsce wynosi zaledwie 27,8 m2, w Warszawie 31,8 m2 i powiększyła się o 18% w przeciągu ostatnich 10 lat (wzrost dla Warszawy). Najwięksi deweloperzy zauważyli przede wszystkim, że bardzo wielu z ich klientów decyduje się na zmianę mieszkania na „o jeden pokój większe”. Często nie metraż jest decydujący, a rozkład pomieszczeń, pozwalający na wydzielenie dodatkowej przestrzeni życiowej. Jedynie część deweloperów zauważyła wzmożone zainteresowanie mieszkaniami zlokalizowanymi w parterach budynków, posiadającymi ogródki lub tarasy. Dotyczy to przede wszystkich rodzin z dziećmi oraz posiadaczy zwierząt. O jedną piątą wzrosła liczba kupowanych działek budowlanych, aby mieć własny dom z ogrodem. Wiele osób rozważa wyprowadzkę o wiele dalej od miasta, niż dotychczas.
Zobacz także: Rynek nieruchomości rozgrzany do czerwoności. Deweloperzy oddali o 5% więcej mieszkań niż rok temu i mają o 40% więcej pozwoleń na budowę
Co w tej chwili najmocniej wpływa na ceny nieruchomości? Koszty budowy, zdolność kredytowa, a może coś innego?
K.F: Koszty działek, koszty budowy i koszty pracownicze, koszty energii, wciąż tanie kredyty, bardzo niska oferta na rynku pierwotnym związana z wydłużeniem się uzyskiwania pozwoleń, ale przede wszystkim wysoki popyt, nakręcany przez wysoką inflację. Do tego dojdą koszty deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, które w całości zostaną przerzucone na nabywców. Polski Ład, także podkręci wzrost cen nieruchomości.
Źródło: Cushman & Wakefield
Jak Nowy Ład wpłynie na rynek nieruchomości? Czy nie ma ryzyka, że te programy wsparcia jeszcze mocniej wpłyną na wzrost cen? Pojawia się coraz więcej głosów, że czeka nas powtórka z historii z kredytami CHF. Polacy biorą kredyty hipoteczne przy rekordowo niskich stopach procentowych i przy rekordowo wysokich cenach mieszkań – zgadzają się Panie z taką tezą?
Mira Kantor-Pikus, MRICS, EMBA, Partner w Cushman&Wakefield: W Polskim Ładzie jeden z elementów to pomoc dla ludzi starających się o mieszkanie. Państwo ma zagwarantować wkład własny do 20 proc. wartości mieszkania, ale maksymalnie do 100 tys. zł. Gwarancja wkładu nie oznacza wypłaty takiej kwoty na mieszkanie przez Skarb Państwa, a jedynie ułatwienie zaciągania przez klientów kredytu na pełna kwotę bez potrzeby posiadania wkładu własnego, który aktualnie m2 zgodnie z regulacjami bankowymi musi być co najmniej na poziomie 10%. Gwarancja bankowa może przekształcić się w dopłatę przeznaczoną na przepłacenie kredytu, jej wysokość jest uzależniona od ilości posiadanych dzieci. Zapewni to możliwość wzięcia kredytu na mieszkanie osobom, które dotychczas nie miały zdolności kredytowej, a korzystne będzie szczególnie dla młodych rodzin planujących posiadanie min. trójki dzieci, bo wtedy można otrzymać nawet 60 tys zł od państwa jako zamianę gwarancji na przedpłatę. Jest to ciekawe rozwiązanie dla rodzin ze stabilnym dochodem.
Problem może być w przypadku kredytobiorców, którzy mają niestabilną pracę i przychody na poziomie poniżej średniej krajowej. W tym przypadku widzę duże niebezpieczeństwo w udzielaniu kredytów tym osobom, gdyż mogą mieć potem realny problem ze spłatą w przypadku podnoszenia stóp procentowych, co oznacza miesięczny wzrost raty kredytowej za mieszkanie.
Może to być zdecydowanie gorsze niż kredyty we frankach szwajcarskich. Jest ryzyko, że wsparcie państwa w pozyskaniu mieszkania zwiększy zdecydowanie popyt na mieszkania, co wobec obserwowanej mniejszej podaży spowoduje lawinowe zwiększenie ceny m2 mieszkań tak na rynku pierwotnym jak i na wtórnym. Oczywiście intuicyjnie można by pomyśleć, że w takim razie mieszkania te trafią na rynek i że być może długofalowo odbije się to na jakiejś korekcie cen mieszkań. Jednakże może to się stać jedynie w długookresowej perspektywie. W krótkookresowej, patrząc na doświadczenie nasze i innych krajów, na przykład Wlk. Brytanii, gdzie program Help to Buy wystartował w 2013 r. i miał zapewniać możliwość kredytowania mieszkań z wkładem na poziomie zaledwie 5%, a spowodował wzrost cen, nie spadek, a sam program też nie rozwiązał problemu mieszkaniowego, można wątpić w to, że jest to najlepsze rozwiązanie.
Podobnie w Polsce za nami dwa programy rządowe Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych. Mamy już doświadczenie, jak takie programy wpływają na rynek mieszkaniowy. Obydwa programy wpłynęły na budowanie dużo mniejszych powierzchniowo mieszkań, gdyż na przykład w programie Rodzina na Swoim (RnS) dopłaty były do mieszkań maksymalnie 75 m2 (dla rodziny, ale sama dopłata była jedynie do powierzchni 50 m2), także na wzrost podaży, ale i znaczny wzrost cen nieruchomości. Ryzyko wynikające z programu RnS polegało przede wszystkim na odczuwalnym wzroście miesięcznych rat po ośmiu latach, czyli po okresie rządowych dopłat do kredytu. Część z nich ponosi te wyższe koszty dopiero od roku (program trwał do 2012 r.).
Uważam, że bardzo ciekawym badaniem, byłoby sprawdzenie, jak radzi sobie ze spłatą rat te 182 tys. kredytobiorców RnS. Mieszkanie dla Młodych polegało na jednorazowej dopłacie do wkładu własnego (oraz dodatkowym środkom w przypadku urodzenia kolejnego dziecka) 5% wartości odtworzeniowej. W Polskim Ładzie poza gwarancjami przewiduje się też bony mieszkaniowe, premiujące duże rodziny (do 145 tys. zł w przypadku 6 dzieci).
Zobacz także: Polski Ład - zmiany w podatkach. Rząd proponuje wyższy drugi próg podatkowy, podniesienie wolnej kwoty od podatku
Kto dzisiaj kupuje mieszkania? To jest popyt podyktowany potrzebami mieszkaniowymi, inwestycyjny czy też instytucjonalny?
K.F: Przede wszystkim indywidualni nabywcy. Popyt napędzany jest przez dwie równoległe grupy nabywców – kredytobiorców oraz inwestorów. Szacuje się, że nawet do 30% mieszkań jest obecnie kupowanych jako inwestycja, albo forma lokowania kapitału. Wielu nabywców chce zabezpieczyć posiadane środki finansowe przed inflacją. Dodatkowo rosnące ceny mieszkań napędzają jeszcze bardziej sprzedaż i przyspieszają decyzje o nabyciu nieruchomości. Fundusze inwestycyjne nabyły w ostatnim roku zaledwie ułamek mieszkań w stosunku do nabywców indywidualnych. Wielu z deweloperów podkreśla, że wzrósł popyt także na mieszkania inwestycyjne, kompaktowe – kawalerki i dwupokojowe. W ciągu roku Polacy wycofali z lokat 100 mld zł, w lutym 2020 r. tuż przed wprowadzeniem ograniczeń związanych z COVID-19 środki na lokatach wynosiły 294 mld zł, a rok później spadły do 194 mld zł, w czerwcu 2021 było to już 172 mld zł . Zmieniła się po części struktura nabywców – inwestorów. Można zauważyć, że znaczna część fliperów i inwestujących w mieszkania na rynku najmu krótkoterminowego zniknęła, natomiast zastąpili ją inwestorzy szukający przede wszystkim długoterminowej lokaty kapitału. Rok 2020 z liczbą transakcji mieszkaniowych zamknął się niewiele niżej niż rok 2019.
Źródło: Cushman & Wakefield
Jaki jest sens inwestować w mieszkania? Dlaczego tak dużo osób wybiera ten rodzaj inwestycji?
K.F: Obecnie przynoszą najwyższy zwrot. Alternatywne formy zaangażowania kapitału nie są tak atrakcyjne. Rządowe obligacje są nieopłacalne, podobnie trzymanie pieniędzy w banku, akcje nie są tak stabilne. Private equity stanowi bardzo małą część w ogólnej alokacji aktywów. Gdzie więc lokować pieniądze? W nieruchomości, ponieważ przynoszą one najwyższe zyski.
Co się w tej chwili najlepiej wynajmuje? Jakie mieszkania? Gdzie jest największa szansa na zarobek? Jakie miasta są najatrakcyjniejsze pod względem inwestycyjnym?
M.K: Warszawa, która skupia największą liczbę mieszkańców, posiada największy zasób mieszkaniowy, i posiada też bardzo aktywny rynek najmu z liczbą mieszkań na wynajem mogącą sięgać nawet 15% całego jej zasobu mieszkaniowego. Jednak to nie największe miasta generują najwyższa stopę zwrotu. Z największych miast na pewno warto pochylić się nad aglomeracją śląską. W Cushman &Wakefield postanowiliśmy stworzyć index opłacalności inwestycji, który w najbliższym czasie zamierzamy publikować. Wynika z niego, że z największych miast największy zwrot na GRI jest w Katowicach, najniższy w Krakowie. Wynika to wprost ze wzrostu cen mieszkań w Krakowie, który jest postrzegany jako atrakcyjne miejsce do życia i inwestowania przy stosunkowo niskich czynszach oferowanych mieszkań na wynajem, ze względu na ofertę na najem długoterminowy także mieszkań wcześniej oferowanych na najem krótkoterminowy, który to rynek do końca jeszcze się nie odbudował. Warto więc na pewno spojrzeć na Katowice, Wrocław, Poznań i Łódź a także na mniejsze miasta, szczególne te gdzie jest rozwinięty rynek biurowy i występuję migracja młodych osób z Polski i zagranicy, np. Lublin, Rzeszów, Szczecin, Olsztyn, itp. Zarówno indywidualni wynajmujący, jak i Ci profesjonalni koncentrują się na małych kompaktowych mieszkaniach dwupokojowych i kawalerkach. W Polsce większość mieszkań wynajmowana jest przez najemców na wczesnym etapie dorosłości i dojrzałości łączny czynsz za mieszkanie, zsumowany z innymi opłatami, nie może być zbyt wysoki. W Europie przyjmuje się, że dobrze aby koszt czynszu z opłatami nie przekroczył 40%wynagrodzenia. Możemy przewidzieć, że rynek będzie się zmieniał w czasie, im bardziej będzie dojrzały i szersza oferta. Stąd potrzeba elastyczności przy projektowaniu budynku z mieszkaniami na wynajem, aby w przyszłości można je było przeprojektować wg zapotrzebowania.
Zobacz także: Stawki najmu w polskich miastach rosną, ale w Krakowie, Gdańsku czy Gdyni wciąż bardziej opłaca się wynajmować mieszkanie niż płacić ratę kredytu
Berlin, Amsterdam z zachodu napływają sygnały regulowania rynku nieruchomości czy spodziewają się Panie, że prędzej czy później te trendy dotrą i do Polski?
M.K: W Niemczech ok. 49% ludności mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, u nas jest to ok. 15%. Wynajem mieszkań w Niemczech jest uregulowany, a ze względu na zależność od najmu znacznej części społeczeństwa, w tym dużej rzeszy wyborców, rząd niemiecki wprowadził uregulowania mające na celu ochronę najemców. Umowy najmu podpisywane są na czas nieokreślony, ale średni okres najmu czyli pozostawania tego samego najemcy w tym samym mieszkaniu, w rzeczywistości wynosi ok. 10 -11 lat.
W Niemczech najemcy reprezentują wszystkie grupy wiekowe, także starsze, dlatego element ochrony jest istotny. W Holandii gdzie z najmu korzysta ponad 30% społeczeństwa, również istnieje szereg regulacji mających na celu ochronę najemcy, głownie dotyczące wysokości czynszu, kaucji opłat serwisowych. W Holandii jest powołana instytucja rządowa - Trybunał ds. Najmu, który rozstrzyga spory pomiędzy najemcą i wynajmującym oraz ustala regulacje i dobre praktyki. W Polsce rząd poprzez wprowadzane rozwiązania legislacyjne dąży do zwiększenia posiadania mieszkań przez społeczeństwo, szczególnie przez osoby zakładające rodziny. Wprowadzane są także rozwiązania w formie najmu okazjonalnego czy tez instytucjonalnego, które de facto wzmacniają pozycję właściciela, szczególnie w zakresie eksmisji. Istnieje ochrona częściowa lokatora, ale na zasadach kodeksu cywilnego. W Polsce umowy najmu najczęściej zawierane są na okres 1 roku, czynsz jest ustalany na warunkach rynkowych. Odsetek najemców w Polsce będzie rósł, ale raczej wolno. Główną grupę najemców będą stanowić osoby najbardziej mobilne, czyli te w wieku do 35 lat oraz imigranci i studenci. Osoby dojrzałe dążą i będą dążyć do nabycia mieszkania, a ci których nie będzie stać albo będą wynajmować mieszkania ekonomiczne albo socjalne. Aktualnie nie widzę działań mających na celu regulację rynku polskiego na wzór rynku niemieckiego. Wynika to głownie z innego etapu rozwoju, niskiego udziału procentowego najemców w społeczeństwie i decyzji politycznych preferujących własność mieszkań.
K.F: Bardzo przysłużyły się nam na naszym polskim podwórku fundusze inwestycyjne, zarówno rodzimy Fundusz Mieszkań na Wynajem, czy Resi4Rent, jak i zagraniczne fundusze, które wprowadzają standardy i normalizują rynek najmu, a także, co najważniejsze sprawiają, że opcja najmu mieszkania dla najemcy jest bezpieczna. Poczucie bezpieczeństwa jest najważniejsze, poczucie jasno ustalonych zasad, jasnej umowy, trybu jej rozwiązania, możliwości naprawy usterek, zamiany mieszkania, gdy tak jak w czasie pandemii okaże się, że potrzebujemy o „pokój większe”, ale niekoniecznie chcemy się przeprowadzać z danej lokalizacji czy z danego budynku/osiedla. Jednakże oferta funduszy instytucjonalnych jest jeszcze bardzo ograniczona. Zdecydowanie jednak powiększanie się portfeli mieszkań na wynajem przysłuży się najemcom. Szczególnie, że mieszkań ciągle brakuje, wg różnych statystyk może być to nawet 2 mln, a ceny mieszkań są bardzo wysokie. Uważam za bezpieczniejszą opcję pewny najem mieszkania, z dobrym czynszem w dobrej lokalizacji w dobrym standardzie z jasnymi zasadami, niż zaciągnięcie trzydziestoletniego zobowiązania finansowego ze zmienną stopą procentową. Ciekawe zestawienie pokazał ostatnio Business Insider na podstawie danych Numbeo. W zestawieniu siła nabywcza przeciętnej pensji na m2 mieszkania plasuje nas na przedostatnim miejscu w Europie, na ostatnim jest Białoruś.
Zobacz także: Holandia wprowadzi zakaz kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych - kontrowersyjne prawo wejdzie w życie od stycznia w Amsterdamie
Czy zauważacie zainteresowanie skupowaniem mieszkań przez fundusze inwestycyjne?
K.F: Widzimy zainteresowanie funduszy zakupami mieszkań na wynajem, jednakże to nadal ułamek w porównaniu do liczby kupowanych mieszkań przez nabywców indywidualnych. Deweloperzy budują ok. 130 tys. mieszkań rocznie, a inwestorzy instytucjonalni kupili zaledwie pojedyncze projekty z kilkoma tysiącami mieszkań dostarczanych ciągu dwóch lat. Ceny mieszkań są wysokie i rosną, dlatego nie dla wszystkich deweloperów pakietowa sprzedaż mieszkań jest atrakcyjna z kilku powodów, przede wszystkim „zamraża to cenę”, a przy nabywcach indywidualnych cena ta może rosnąć przez cały okres sprzedaży projektu, co zresztą obecnie właśnie ma miejsce. Z tego też powodu część inwestorów instytucjonalnych zwraca się ku projektom lokalizowanym na gruntach usługowych. Fundusze także szacują obecnie ryzyko, gdyż sytuacja polityczna chwilowo jest rozgrzana. Problem z praworządnością i konflikt z Brukselą nie sprzyja biznesowi.
Jakie są widoczne zagrożenia dla rynku nieruchomości w przeciągu najbliższego roku?
M.K: Głównym zagrożeniem na rynku nieruchomości mieszkaniowym jest dalszy, znaczny wzrost cen mieszkań tak na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym, wynikający ze wzrostu cen materiałów budowlanych i kosztów osobowych. Drugim elementem wpływającym na ceny jest mniejsza podaż wynikająca z mniejszej ilości wydawanych pozwoleń na budowę, co może nakręcać spiralę cenową jeszcze bardziej. Z czynników ekonomicznych, z pewnością wysoka inflacja przyczynia się znacznie do kupowania mieszkań jako lokat kapitału przez osoby majętne.
Widać także presję zakupu drugiego mieszkania przez osoby w średnim wieku, o średnich dochodach, z zaciągniętym wcześniej kredytem, które chcąc ochronić swoje nawet niewielkie zgromadzone oszczędności zaciągają następny kredyt na mieszkanie inwestycyjne, które na emeryturze ma generować dodatkowy dochód. Zapewne jest to dobra strategia pod warunkiem, że kupujący mają wystarczające dochody na obsługę długu w przypadku braku lub znacznego spadku przychodów z najmu (co może się zdarzyć szczególnie wobec dużej podaży mieszkań na wynajem) lub w przypadku znacznej podwyżki stóp procentowych. Brak nieruchomościowych produktów inwestycyjnych oferowanych w innych krajach w postaci REIT powoduje, że Polacy indywidualnie próbują tworzyć namiastkę funduszu dywidendowego, poprzez kupno jednego lub kilku mieszkań na wynajem, zarządzanie nimi i ewentualnie w przypadku potrzeby zbywanie. Ze względu na dużą podaż mieszkań na wynajem, także tych z najmu krótkoterminowego, widzimy, że czynsze ciągle jeszcze nie doszły do poziomu sprzed COVID, natomiast ceny mieszkań drastycznie wzrosły. Stopy zwrotu dla inwestorów mieszkaniowych spadły znacząco na przestrzeni 2020-2021. Po uwzględnieniu wszystkich kosztów operacyjnych i założeniu 100% obłożenia wynoszą w pomiędzy 3.5-5%, w zależności od miasta, lokalizacji standardu budynku i mieszkania pomiędzy. Jest to stosunkowo niski poziom dla inwestora indywidualnego, a wiąże się ze stosunkowo dużymi nakładami pracy przy wynajmie i zarządzaniu. Cześć inwestorów indywidualnych prawdopodobnie wolałaby mieć środki na lokacie z mniejszym oprocentowaniem, jednak aby one utrzymywały wartość, konieczne jest ograniczenie inflacji.
Mówi się, że tylko podatek katastralny może zakończyć hossę na rynku nieruchomości – czy ten scenariusz jest w ogóle realny?
K.F: Jest wiele pomysłów jak poradzić sobie z rosnącymi cenami mieszkań. Przede wszystkim, w pierwszej kolejności, aby schłodzić rynek należałoby rozprawić się z rosnącą inflacją. Na wiele rzeczy, jak ceny ropy czy surowców państwo nie ma bezpośredniego wpływu, a ceny gazu i energii są regulowane. Inflacja jest jednak rekordowa (od 20 lat) i wynosi 6,8% stawiając nas na trzecim miejscu w Europie. Być może należałoby więc rozważyć dalsze podniesienie stóp procentowych oraz zahamowanie działań, które wpłyną na wzrost cen mieszkań (wycofanie bądź wstrzymanie Polskiego Ładu). Na pewno NBP musi reagować na inflację na bieżąco. Podniesie oprocentowania bankowych lokat może wpłynąć na powrót zainteresowania lokowaniem w banku oszczędności zamiast lokowania ich na rynku mieszkaniowym. Istnieje także pomysł na uwolnienie gruntów z zasobów państwowych i samorządowych. Oczekiwane jest spowolnienie wzrostu cen materiałów budowlanych poprzez poprawę i skrócenie łańcuchów dostaw. Czy tak się stanie, czas pokaże, ale na pewno wpłynęłoby to na przyhamowanie wzrostu cen.
Jak wygląda rynek mieszkaniowy w Polsce? Jak zmienił się względem ub.r.?
K.F: Jest coraz mniej mieszkań w ofercie na rynku pierwotnym, a ceny nadal rosną. Rynek jest zdecydowanie rynkiem sprzedającego. Widać jednakże rozdźwięk pomiędzy oczekiwaniami sprzedających, a rzeczywistą ceną jaką płaci nabywca. W Warszawie na rynku wtórnym różnica ta wynosi średnio niemal 20% (zgodnie z danymi NBP), czyli średnio statystycznie rzecz ujmując sprzedający chce sprzedaż mieszkanie niemal 2 tys. zł za metr kwadratowy drożej niż rzeczywiście sprzedaje. Sprzedaż natomiast jest nadal wysoka, pomimo niepewności, co do dalszego wzrostu stóp procentowych. Rynek najmu odbudowuje się, czynsze powoli, ale w trendzie wzrostowym odbijają, po dużym spadku spowodowanym przez pandemię. Studenci wrócili na uczelnie, wielu pracowników wróciło do biur, choćby na 2-3 dni w tygodniu. Nad rynkiem najmu, który został w zdecydowanej większości dotknięty pandemią, znów zawisło widmo niepewności i kryzysu związane z kolei z Polskim Ładem.
Źródło: Cushman & Wakefield
Z dobrych informacji mamy taką, iż Prezydent podpisał nowelizację ustawy o zmianie niektórych form popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawę, która wprowadza m.in. społeczne agencje najmu, co w założeniu ma pomóc w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób o średnich i niskich dochodach. W założeniu społeczna agencja najmu dzierżawi mieszkania od ich właścicieli i wynajmuje je poniżej stawek rynkowych, natomiast kryteria jakie mają uprawniać do najmu ma ustalać gmina. Czy ustawa pomoże w rozwiązywaniu problemu mieszkaniowego, a jednocześnie wyda się atrakcyjna wynajmującym czas pokaże.
Zobacz także: Stopy procentowe w Polsce po raz drugi w górę, wyżej niż zakładali ekonomiści
Jakie są aktualne działania Cushman & Wakefield na rynku nieruchomości mieszkaniowych?
M.K: Usługi w sektorze mieszkaniowym są oferowane przez Cushman & Wakefield od ponad dwóch lat, w zakresie doradztwa transakcyjnego. Jest to zatem sektor stosunkowo nowy w naszej działalności. W celu oferowania jak najlepszych usług dbamy o wysoką jakość i szczegółowość przekazywanych klientom raportów, współpracujemy z uznanymi na rynku firmami posiadającymi dostęp do baz danych oraz na bieżąco śledzimy rozwój rynku we wszystkich aspektach. Podpisaliśmy umowę o współpracy z Stowarzyszeniem „Mieszkanicznik”, aby zgłębić rynek najmu. Na zlecenie Cushman & Wakefield firma SWResearch przeprowadziła ankietę na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast, odnośnie ich preferencji w zakresie najmu mieszkań. Artykuł z owego badania został opublikowany bezpośrednio przez naszą firmę. Prowadzimy cykl raportów Trends Radar pokazujących obecną sytuację na rynku, oraz bieżące trendy. Kończymy tworzenie kompleksowej bazy danych o nieruchomościach, która pozwala na bardzo dokładne monitorowanie wszystkich największych miast. Dzięki współpracy z Cenatorium posiadamy bardzo dokładną wiedzę dotyczą transakcji, nie tylko w postaci zagregowanych danych, ale także pojedynczych. Doradzamy funduszom inwestycyjnym oceniając lokalizację projektów i opracowując możliwe sposoby zagospodarowania, scenariusze, poziomy czynszów, badając opłacalność inwestycji, oczywiście przy optymalnych sposobach finansowania. Identyfikujemy produkty i pomagamy w znajdywaniu optymalnego inwestora lub partnera. Mamy bardzo zaangażowany zespół i prowadzimy obecnie rozmowy na temat powiększania naszych teamów. Prowadzimy prace nad wieloma projektami i czekamy na ogłoszenie tych nowych. W dużym skrócie: dzieje się i oby dalej się działo.
