Mieszkania w mniejszych miejscowościach - inwestować czy nie?

Wiele mówi się o czynnikach, które wpływają na rentowność inwestycji na rynku nieruchomości. Kluczowa dla inwestora jest nie tylko cena, ale także standard budynku, jego wielkość, plany zagospodarowania terenu w pobliżu budynku, a nade wszystko - lokalizacja. To właśnie położenie budynku na mapie miejscowości często warunkuje podjęcie decyzji dotyczącej zakupu nieruchomości. Z tego względu lokale usytuowane w centrach dużych miast cieszą się zdecydowanie szerszym gronem osób potencjalnie zainteresowanych ich kupnem, często bez względu na stan utrzymania, w jakim znajdują się w danym momencie.

Mniejsza miejscowość to szansa nawet na podwójny zysk

Myśląc o zakupie inwestycyjnym kupujący rozważają jednak dwa scenariusze. Pierwszym z nich jest zakup nieruchomości w centrum dużego miasta, zaś drugim - kupno dwóch mieszkań w miejscowości nieco mniejszej, ale z nadzieją na podwójny zysk z takiej inwestycji. Co w takiej sytuacji jest zabiegiem bardziej opłacalnym i ile można zyskać na obu tych inwestycjach?

Eksperci zgodnie przyznają, że rzadko spotyka się klientów, którzy zamiast zainwestować w nieruchomość w dużym mieście wolą kupić mieszkanie w mniejszym mieście, oddalonym od centrum życia regionu o kilkadziesiąt kilometrów. Argumentu nie stanowi nawet niższa cena, bądź możliwość zakupu dwóch lokali w cenie jednego. Jest co najmniej kilka aspektów, na które zwraca się uwagę podejmując decyzję o zakupie mieszkania w celach inwestycyjnych. Co bardzo ważne, w dużym mieście mamy większą gwarancję, jeśli chodzi o stałą lub rosnącą cenę za metr kwadratowy mieszkania, a jest to przecież jedna z kluczowych kwestii - także w przypadku ewentualnej chęci odsprzedaży. Jednak zarówno w mniejszych, jak i większych miejscowościach w pierwszej linii sprzedają się mieszkania o metrażach 30 - 50 mkw., pozwalające na aranżację przestrzeni na studio, kawalerkę lub one bedroom - czyli najbardziej poszukiwanego wśród najemców typu mieszkania. Takie mieszkania gwarantują najszybszy wynajem i najlepszy profil przyszłego lokatora, czyli klientów korporacyjnych/kontraktowych.

Inwestycja w nieruchomości w dużych miastach to większe bezpieczeństwo

Inwestując w mniejszym mieście w grę wchodzi nie tylko inny czynsz najmu, ale z reguły brak dostępu do lokatorów, którzy gwarantują bezpieczeństwo finansowe. Duże miasta to szansa na klienta korporacyjnego, który proponuje właścicielowi z reguły lepsze warunki najmu. Poza tym, w grupie osób najczęściej wynajmujących mieszkania znajdziemy także studentów, którzy również trzymają się wyłącznie dużych miast akademickich, oraz młode małżeństwa, szukające własnego kąta, choć odsuwające decyzję o kupnie własnego “M” na dalszy plan. Z drugiej jednak strony, w mniejszych miastach zawierane umowy najmu są w praktyce często dłuższe niż te podpisane w dużym, szybko zmieniającym się mieście.

Jak wyglądają zatem kwestie finansowania nieruchomości w mniejszej i większej miejscowości? Dla przykładu: kupując mieszkanie we Wrocławiu typu one bedroom, inwestujemy 320 - 350 000 PLN i możemy liczyć na czynsz najmu w wysokości 2000 - 2600 PLN. W przypadku mieszkań o wysokim standardzie czynsz ten może być jeszcze większy. W małej miejscowości nie możemy również liczyć na klienta premium, który ze względu na duży popyt na rynku jest w stanie zapłacić za mieszkanie nieco więcej. Aglomeracje miejskie dają także szansę na zakup mieszkań z rynku pierwotnego w stopniu o wiele większym niż miejscowości ościenne, w których procent inwestycji deweloperskich jest bardzo niewielki. 

Sytuacja w mniejszych miastach może się zmienić na plus

Wszystko wskazuje jednak na to, że sytuacja do tej pory niekorzystna dla małych miast rozwinie się w najbliższym czasie na plus. Deweloperzy rozpoczęli mocną ekspansję na terenach powiatów, budując coraz to więcej nowych powierzchni biurowych i usługowych. Tworząc nowe miejsca pracy naturalnie wytwarza się także popyt na kolejne inwestycje mieszkaniowe. Może więc okazać się, że sektor nieruchomości niebawem nie będzie aż tak podzielony, jak jest w tym momencie, a ceny mieszkań przeznaczonych na wynajem powoli będą się wyrównywać. Mniejsze miejscowości, w założeniu niektórych włodarzy miast, mają stać się “sypialniami” tych większych. Tak poważne zmiany w sektorze to jednak proces wieloletni, związany nierozerwalnie z sytuacją gospodarczą i finansową całego kraju.

Norbert Nakoneczny - manager oddziału biura nieruchomości NowodworskiEstates, w swojej pracy skupiający się głównie na wynajmie i sprzedaży mieszkań w najpopularniejszych lokalizacjach miasta.