Fundusze REIT w Polsce mogą w długim terminie przyciągnąć nawet 20 mld zł od inwestorów
Analitycy przewidują, że w długim terminie zaangażowanie inwestorów w polskie REIT-y może wynieść nawet 20 mld zł. Pomimo negatywnych doświadczeń z inwestowaniem kolektywnym, polski rynek potrzebuje REIT-ów.
Zaangażowanie krajowych inwestorów w REIT-y (Real Estate Investment Trust) może być istotnym czynnikiem rozwoju polskiego rynku kapitałowego. Firma analityczna JLL oraz Bank Pekao stworzyły analizę, w której szacują, że poziom zaangażowania inwestorów w REIT-y w długim terminie może wynieść nawet 20 mld zł. Rynek kapitałowy na myśl o wspomnianym produkcje finansowym aż szybciej przebiera nogami. REIT-y mogą się okazać doskonałym sposobem na dywersyfikacje prywatnych portfeli mieszkań na wynajem.
REIT-y mogą być atrakcyjnym narzędziem dywersyfikacji prywatnych portfeli inwestycyjnych opartych na mieszkaniach na wynajem. Inwestor prywatny zyska dzięki REIT-om ekspozycję na nieruchomości komercyjne, w które nie mógłby zainwestować prywatnie
– powiedział Marcin Wlazło, Dyrektor Biura Maklerskiego Pekao.
Atrakcyjny instrument dywersyfikacyjny
Coraz głośniej i częściej mówi o wpływie, jaki wywrą REIT-y na polski rynek kapitałowy. Analitycy JLL oraz Banku Peako zbadali sprawę bliżej, prezentując ciekawe wnioski. Zdaniem ekspertów REIT-y mogą wywrzeć istotny wpływ na polski rynek kapitałowy, angażując krajowych inwestorów szczególnie w obrębie nieruchomości komercyjnych.
Na podstawie doświadczeń z zagranicy oszacowano, że polscy inwestorzy mogą zainwestować w REIT-y około 20 mld zł. Dotyczy to zarówno inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych.
(…) Polscy inwestorzy indywidualni mogliby zainwestować w krajowe REIT-y około 11,5 miliarda złotych. Już teraz około jednej trzeciej tej kwoty, bo 4 miliardom złotych, odpowiada ich zaangażowanie kapitałowe tylko w nieruchomościowe obligacje korporacyjne oraz akcje spółek z sektora WIG-nieruchomości. (…) zaangażowanie krajowych inwestorów instytucjonalnych w polskie REIT-y na około 8,5 miliarda złotych. To perspektywa długoterminowa
– czytamy w komunikacie prasowym do analizy JLL i Banku Pekao.
Oznacza to, że REIT-y mogą się stać pożądanym narzędziem do dywersyfikacji również prywatnych portfeli nieruchomości mieszkalnych na wynajem. Dotarcie do zainteresowanych będzie wymagać dodatkowych działań marketingowych.
Myślę, że szeroka akcja marketingowa byłaby czymś świetnym z punktu widzenia inwestora indywidualnego. Pamiętamy przykład Narodowych Funduszy Inwestycyjnych i tego, jak wyglądała związana z nimi akcja marketingowa. Liczba rachunków maklerskich dzisiejszych 50- czy 60-latków to pokłosie tamtych czasów, bo bardzo często były one zakładane na kanwie tego, co działo się wtedy z Narodowymi Funduszami Inwestycyjnymi
– wyjaśnił Piotr Fijołek, Co-Managing Partner Griffin Capital Partners.
Inwestorzy instytucjonalni
W długim terminie polscy inwestorzy mogą zaangażować w REIT-y około 8,5 miliarda złotych, pod warunkiem edukacji zarządzających funduszami i klientów. Marcin Wlazło wskazuje, że największy potencjał mają fundusze PPK, które mogłyby, wzorem zagranicznych funduszy emerytalnych, rozszerzyć portfele o REIT-y obok globalnych akcji i obligacji.
Piotr Fijołek podkreśla, że wprowadzenie REIT-ów do benchmarków PPK i zmiany regulacyjne zwiększyłyby aktywność inwestorów instytucjonalnych. Mogłoby to podnieść zaangażowanie kapitałowe nawet powyżej 20 miliardów złotych, co przyspieszyłoby rozwój rynku REIT-ów w Polsce.
Pomocne w przypadku PPK mogą być pewne doprecyzowania, wprowadzenie REIT-ów do benchmarków. Zmiany pozwalające na to, aby podmioty instytucjonalne mogły, a nawet powinny, bardziej aktywnie inwestować, byłyby czymś, co bezsprzecznie zbudowałoby rynek REIT-ów. Gdyby to się wydarzyło, to jestem przekonany, że skala zaangażowania kapitałowego inwestorów byłaby jeszcze większa niż szacowane 20 miliardów złotych
– przekonuje Piotr Fijołek.
Rynki finansowe w USA w euforii. Zwycięstwo Trumpa wywołuje wzrosty akcji i umocnienie dolara
Dobry moment na wprowadzenie tego instrumentu na rynek
Specjaliści są zgodni, krokiem do sukcesu REIT-ów w Polsce będzie ich szybkie wprowadzenie na rynek. Oczekiwanie na obniżki stóp procentowych może wpłynąć korzystnie na koszty oraz wycenę instrumentu.
Koniec 2025 roku może być czasem, w którym pierwszy polski REIT mógłby rozpocząć działalność. Jeżeli będzie on odpowiednio ustrukturyzowany i inwestorzy przekonają się relatywnie wcześnie o jego sukcesie, w perspektywie kolejnych 6 do 12 miesięcy zainteresowanie inwestowaniem w REIT-y powinno znacząco wzrosnąć i utrzymywać się na wysokim poziomie. Obecny moment jest właściwym, aby wprowadzić polskie REIT-y
– uważa Dieter Lobnig, Wiceprezes Zarządu Pekao Investment Banking.
Podobnie do tematu podchodzi Tomasz Trzósło, Prezes Zarządu EPP.
Jeżeli obecne podejście z jakiegoś względu znowu zostałoby odłożone na półkę, to byłaby katastrofa zniechęcająca do wysiłku tworzenia tego rozwiązania, gdyby miało się pojawić znowu za dwa, trzy lata.
Z kolei Marcin Wlazło zwraca uwagę, że również globalni inwestorzy patrzą przychylnym okiem na REIT-y w Polsce.
Polska ma coraz lepszy PR pośród zachodnich inwestorów. Inwestorzy z Azji czy ze Stanów Zjednoczonych prezentują w naszym regionie Polskę jako potencjalnego konia pociągowego kolejnej dekady
– powiedział Dyrektor Biura Maklerskiego Pekao.
Negatywne doświadczenia
Autorzy przypominają o negatywnej historii związanej z grupowymi inwestycjami w nieruchomości. Wydawać by się mogło, że najlepszym rozwiązaniem będzie nie wracać do tego pomysłu. Marcin Wlazło uważa złe doświadczenia, to nie powód do odpuszczenia.
Historia nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych zamkniętych w Polsce jest bardzo jednoznaczna. Nie jest to jednak powód, aby odpuścić prace nad wdrożeniem REIT-ów. To jest instrument, który powinien być na naszym rynku stworzony, promowany i rozwijany, który spowoduje, że rynek dojrzeje i będzie mógł się dalej rozwijać
– wyjaśnia Wlazło.
Wśród czynników, które miały negatywny wpływ na dotychczasowe próby powodzenia wymienia się zbyt wysoki poziom lewarowania, nieodpowiednia struktura aktywów, zbyt wysokie koszty zarządzania czy progi wejścia, a nawet utrudnienie wyjścia z inwestycji.
Rozwiązania wszystkich tych problemów zostały już uwzględnione przez stronę rządową w założeniach do ustawy o spółkach inwestujących w najem nieruchomości. (…) Limit zobowiązań dłużnych polskich REIT-ów ustalony na poziomie 50% ich wartości bilansowej, wymóg skoncentrowania 80% aktywów w nieruchomościach lub udziałach w spółkach zależnych polskich REIT-ów, a także przyjęcie formy prawnej spółki akcyjnej notowanej na rynku publicznym, powinny zapewnić oczekiwaną przez inwestorów transparentność polskich REIT-ów, bezpieczeństwo i rentowność inwestycji oraz płynność
– zauważa Mateusz Bonca, Prezes Zarządu JLL.
Aby zwiększyć atrakcyjność koniecznie inwestycji w REIT-y koniecznie są zachęty podatkowe.
Z występującymi w przypadku mieszkań na wynajem zachętami podatkowymi w postaci ryczałtu 8,5% oraz zwolnieniami od podatku za sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat ciężko jest się mierzyć. Szczególnie w sytuacji, gdy nie mamy jeszcze struktur REIT-owskich, czyli mamy podwójne opodatkowanie zysków.
– powiedział Piotr Fijołek.
Wydaje się, że pierwszy raz od dawna jesteśmy coraz bliżej zakończenia prac dochodzących regulacji prawnych w tym zakresie.
Polacy chętnie inwestują w nieruchomości, a ustawa o REIT ma ich zachęcić do inwestowania w bezpieczne instrumenty finansowe
– mówiła wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornecka otwierając pierwsze posiedzenie Zespołu w kwietniu.
