Bez kredytu 0%, deweloperzy, którzy właśnie uruchomili inwestycje z myślą o nabywcach tanich mieszkań, mogą mieć problem – mówi Kazimierz Kirejczyk z JLL
Rynek mieszkań w Polsce jest niejednolity, w jednych miastach oferta lokali jest gigantyczna, w innych jest symboliczna. Największym ryzykiem jednak wydaje się, zmniejszenie skali budownictwa mieszkaniowego.
Jak kredyt BK2% wpłynął na rynek? Czy rynek mieszkań w Polsce jest jednolity? Kto teraz kupuje mieszkania i czy jest jeszcze sens kupować nieruchomości pod inwestycje? Na te pytania próbujemy odpowiedzieć w wywiadzie z Kazimierz Kirejczykiem, Senior Strategy Advisor, Housing Sector w JLL.
Zobacz także: Rekordowy poziom oferty mieszkań na popularnych serwisach ogłoszeniowych
Wiola Hass, Strefa Inwestorów: Ceny mieszkań są bardzo wysokie, a deweloperzy notują spore marże, Pana zdaniem są one do utrzymania czy pojawi się presja ceny?
Kazimierz Kirejczyk, JLL: Zawsze mam problem, żeby stwierdzić, że ceny mieszkań są bardzo wysokie, bo jest to kwestia subiektywna. Z punktu widzenia relacji dochodów do cen mieszkań, one są na poziomie porównywalnym z okresem sprzed 10 lat. To oznacza, że nie jest to ani sytuacja bardzo korzystna dla deweloperów, ani bardzo korzystna dla nabywcy. Relatywnie najlepsza sytuacja była w okolicy 2017 roku, kiedy kupujący mogli kupić największą powierzchnię za przeciętny dochód, a deweloperzy mogli wówczas dużo sprzedawać.
Z tego punktu widzenia zatem mamy teraz sytuację przeciętną. Sprzedaż, zwłaszcza w ostatnich 2 miesiącach bardzo spadła, a koszt pieniądza jest dość duży. W związku z tym polityka marżowa jest do tego dostosowana. Jest to polityka, która pozwala na budowanie poduszki bezpieczeństwa niezbędnej w kryzysowych momentach.
Można to też skomentować tak, że ceny są odzwierciedleniem pewnej gry popytowo-podażowej i relacji do kosztów. W sytuacji wysokiej niepewności polityka cenowa jest taka, aby móc zbudować sobie pewną rezerwę, i z tym mieliśmy do czynienia w ostatnich kilku latach. Po drugie ta polityka cenowa była wynikiem historii ostatnich kilkunastu miesięcy. W lokalizacjach, w których mieliśmy do czynienia z realnym niedoborem podaży, ceny rosły szybciej. Ale ta sytuacja, z którą mieliśmy do czynienia jeszcze w pierwszym kwartale, w drugim kwartale była już zupełnie inna. W związku z tym, że sytuacja się zmienia, zmieni się również polityka cenowa.
Zobacz także: Rekordowa oferta mieszkań w aglomeracji katowickiej w pierwszym kwartale
Na rynku pojawia się swego rodzaju równowaga popytu i podaży, której dawno nie widzieliśmy?
Tu trzeba pamiętać, że mówimy o danych podawanych przez spółki giełdowe, które poza nielicznymi wyjątkami funkcjonują na 4 największych rynkach. Na tych właśnie rynkach mieliśmy problem z niedoborem podaży, czyli była to Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto.
I zacząłbym chyba od podkreślenia, co zresztą staramy się robić już od kilku kwartałów, że nie możemy dziś mówić o jednym, jednolitym rynku pierwotnym w Polsce. Mamy duże zróżnicowanie sytuacji pomiędzy takimi skrajnościami jak Warszawa i np. rynek z drugą najwyższą w Polsce ofertą, czyli Łódź. Te przykłady to są dwa rynki, które znajdują się w skrajnie różnych sytuacjach, jeśli chodzi o relację popytu i podaży.
Tutaj znowu wracając do marż, przyzwyczailiśmy się do oceniania marż przy rynkach, gdzie był niedobór podażowy i te marże mogły być stosunkowo wysokie. Nie myśląc o tym, że w pozostałej części kraju, reszta deweloperów nie jest w tej samej sytuacji.
Czy nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych wejdzie w życie? Nie będzie dla wielu tak atrakcyjny, jak BK2%, czy będą chętni?
Obecna sytuacja jest rzeczywiście nieporównywalna z tą z końca roku. Myśmy weszli w ten nowy rok z przekonaniem, uzasadnionym przez publikacje różnych informacji i bezpośrednio przez komunikaty rządu i wypowiedzi polityków, że oto w niemal płynny sposób wejdzie w życie kolejny program dopłat do kredytów. I trzeba tu powiedzieć, że część ekspertów odegrała w tej sprawie rolę „pożytecznych idiotów”, głosząc z wielką łatwością tezy o tym, że wskutek uruchomienia dopłat będziemy mieli powtórkę z rozrywki, czyli kolejny okres wzrostu cen. Jak wiemy, te zapowiedzi miały spory wpływ na zachowanie uczestników rynku w I kwartale, kiedy część zakupów i rezerwacji motywowana była obawą przed dalszym wzrostem cen.
Przyznaję, że myśmy w tej sprawie zachowywali daleko posuniętą ostrożność, bo o tym, jaki nowy program wywrze skutek na rynek, można mówić wtedy, kiedy będziemy wiedzieli, ile to będzie pieniędzy, na jakich warunkach i kiedy zostaną uruchomione. Okazało się, że nasza ostrożność była jak najbardziej uzasadniona. Po pierwsze nie mamy w ogóle pewności, że ten program zostanie uruchomiony, jeśli zostanie, to nie wiemy kiedy, a po trzecie wciąż nie bardzo wiemy, na jakich dokładnie warunkach. I jak dodamy do tego sygnał, że w porównaniu do tego, co już zostało ogłoszone, zasady udzielania dopłat będą jeszcze dalej zaostrzone, można dojść do wniosku, że realna siła wzmocnienia popytu przez ten nowy program będzie zdecydowane słabsza, niż programu BK2.
Trzeba też pamiętać, że w przypadku programu BK2, jak zresztą w przypadku większości regulacji i działań dotyczących popytu, reakcja kupujących może być niemal natychmiastowa. To oznacza, że jeśli ktoś uwierzył, że ma szanse na dostanie kredytu z dopłatą, to decyzję o pojawieniu się w biurze sprzedaży może podjąć w 24h. Natomiast działania dewelopera związane z doprowadzeniem inwestycji do tego etapu, żeby mogła się pojawić w ofercie w biurze sprzedaży, wymagają w najlepszym wypadku wielu miesięcy, a nawet wielu kwartałów.
Źródło: JLL
Możemy oczekiwać większej podaży mieszkań?
Wiele inwestycji, które pojawiły się w sprzedaży w pierwszym kwartale bieżącego roku, było uruchomionych z myślą o tym, że nowy mechanizm dopłat zostanie uruchomiony w lipcu i będziemy mieli do czynienia z podobną reakcją rynku, jak w przypadku BK2. Jak się okazało, obie strony, czyli i popyt, i podaż się pomyliły. Sprawił to protest Polski 2050, podtrzymany przez protest Lewicy, dodatkowo wzmocniony wypowiedzią ministra finansów, który stwierdził, że w tej sytuacji trudno sobie wyobrażać uruchomienie tego programu. Ten czynnik psychologiczny moim zdaniem w ostatnich dwóch miesiącach najmocniej wpłynął na nabywców, którzy uznali, że trzeba usiąść i zaczekać, aż politycy porozumieją się, co chcą w tej sprawie zrobić.
Problem mogą mieć deweloperzy, którzy właśnie uruchomili inwestycje z myślą o nabywcach tanich mieszkań. Wyzwaniem może być uzyskanie poziomu przedsprzedaży, który jest wymagany przez bank do uruchomienia finansowania. O ile kilka miesięcy temu, ten poziom uzyskiwano w 3-4 miesiące, teraz ten czas może się wydłużyć do pół roku, albo dłużej. To może wywołać kolejne problemy, bo bez finansowania deweloper może nie rozpocząć budowy w wymaganym terminie, i wówczas może mieć problemy z dotrzymaniem terminu oddania mieszkań, jaki obiecał w umowie deweloperskiej.
Jest też rzeczą naturalną, że deweloper w pierwszym okresie sprzedaży zakłada realne promocje. Promocja, która będzie go kosztować 5% ceny standardowej, dla 25% mieszkań w inwestycji, to są drobne procenty w ogólnej sumie przychodów z inwestycji. Nawet obniżka cen takiej puli mieszkań o 10% też nie będzie dużym problemem dla planowanych przychodów. Problemem będzie coś innego. Ogłoszenie, że przeceniam ja, mój kolega i mój konkurent, niesie już za sobą pewne ryzyko. Ryzyko tego, że rynek uwierzy, że ceny zaczynają spadać. A w takim momencie klienci, zamiast ruszyć masowo na zakupy, najpierw wstrzymują się z decyzjami, licząc na dalsze spadki.
Czy możemy uznać, że mamy teraz do czynienia z taką sytuacją?
To zależy. Jestem dość spokojny o sytuację na rynku warszawskim, gdzie oferta urosła raptem z niecałych 12 tys. do 12,5 tys. mieszkań (jest to roczna sprzedaż w okresie kryzysowym), czyli nadal jesteśmy w sytuacji, w której podaż jest stosunkowo niska. Podobną sytuację mamy wciąż w Krakowie, niewiele urosła oferta we Wrocławiu. Mamy dość zrównoważoną sytuację w Trójmieście. Na tych czterech rynkach sytuacja nie powinna budzić niepokoju.
Natomiast w przypadku Łodzi sytuacja może być niepokojąca. Liczba mieszkań w ofercie to około dwa lata normalnej sprzedaży. I tutaj spadek tempa sprzedaży będzie rzeczywiście problemem. Kolejnym rynkiem, który jest w podobnej sytuacji jest np. Poznań, tam też mamy rekordowo wysoką ofertę mieszkań na sprzedaż.
Zobacz także: Średnia cena ofertowa mieszkań w Łodzi w I kw. wzrosła o około 15%. Oto jak prezentuje się łódzki rynek mieszkań
Co teraz wpływa najmocniej na ceny mieszkań?
Dobrym czynnikiem stabilizującym ceny jest to, że koszty wykonawstwa stanęły w miejscu. Jest to związane z tym, że czekamy w kraju na możliwości otwarcia realizacji nowych inwestycji, w tym również tych ze środków unijnych. Jesteśmy także w okresie mniejszego niż choćby w 2021 roku rozpoczynania nowych inwestycji mieszkaniowych. W związku z tym wykonawcy sygnalizują, że kurczy się im portfel zleceń, a to uzasadnia pewną elastyczność cenową. Zatem, o ile poprzedni wzrost cen mieszkań mogliśmy uzasadniać wzrostem kosztów wykonawstwa, o tyle teraz ten argument jest już nieaktualny.
Co najbardziej wywindowało obecne ceny, to ceny gruntów, powiązane z ich ograniczoną dostępnością. Tu znowu mamy zróżnicowanie rynków. Bardzo duży problem jest z gruntami w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Już nieco mniejszy w Trójmieście, chociaż niektórzy inwestorzy i tam się skarżą na braki. I znowu na drugim biegunie jest Łódź, ale też do pewnego stopnia Poznań, gdzie tych terenów do uruchomienia nowych inwestycji było dużo więcej.
Zresztą w pewnym stopniu właśnie tym można tłumaczyć obecny boom podażowy w Łodzi. Wielu inwestorów, dysponując nadwyżkami gotówki i nie mogąc kupić terenu w Warszawie, czy innym dużym mieście, szło do Łodzi i tam rozpoczynało inwestycję.
Trzeba pamiętać o jeszcze jednej rzeczy, mamy wciąż wysokie koszty finansowania realizacji inwestycji. Deweloperzy nie mieli kredytu BK2, to że ich klienci mieli tani kredyt, nie oznaczało, że ktokolwiek im daje tanie pieniądze. Koszty finansowania się obligacjami, czy finansowania bankowego, są bardzo wysokie. I na koniec – wpływ ma także wysoki poziom niepewności, czyli konieczność wbudowania w cenę rezerwy, na wypadek spowolnienia popytu czy wzrostu kosztów.
Kto teraz kupuje mieszkania? Osoby chcące zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, czy jednak klienci inwestycyjni, a może inwestorzy instytucjonalni?
Jeśli chodzi o instytucjonalnych nabywców, to mieszkania, które teraz wchodzą do realizacji są wynikiem współpracy platform dewelopersko-operatorskich.
Co do nabywców indywidualnych, w naszych analizach wyróżniamy podstawowe grupy. Pierwsza z nich to nabywcy korzystający z kredytów o charakterze rynkowym. Dalej mamy nabywców, którzy korzystają, albo mają nadzieję korzystać z kredytów z dopłatą. Mamy również dużą grupę kupującą mieszkania głównie za gotówkę, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Ostatnia grupa to klienci kupujący za gotówkę, ale nie po to by w danym mieszkaniu zamieszkać.
Idąc po kolei, spodziewamy się bardzo powolnego spadku oprocentowania kredytów udzielanych na zasadach rynkowych, a co za tym idzie raczej stabilizacji lub niewielkiego wzrostu tej grupy klientów w najbliższych kwartałach. Jeśli chodzi o klientów chcących wesprzeć się kredytem #NaStart, to oni czekają na ustawę. W przypadku nabywców płacących gotówką, oni także mogą poczekać, zastanawiając się, czy wynegocjują lepszą cenę albo w ofercie znajdą mieszkanie lepiej dopasowane do ich potrzeb.
W przypadku inwestorów, to musimy ich podzielić na trzy podgrupy. Są ci klasyczni, inwestorzy długoterminowi, którzy zarabiają na najmie. Mamy nabywców, którzy liczą na średnioterminowy zwrot ze wzrostu wartości mieszkań i mamy fliperów, liczących na szybki zysk. I właściwie wszystkie te grupy teraz się skurczyły. Po pierwsze rentowność najmu jest mało atrakcyjna, po drugie nie ma co liczyć na większy średnioterminowy wzrost cen. No i na koniec fliperzy są przerażeni tym, że w najbliższych kwartałach może się udać przeforsować ustawę antyfliperską.
Źródło: JLL
Czy w związku z tym, możemy się spodziewać, że w najbliższym czasie wzrośnie liczba sprzedawanych mieszkań, nowych, ale już z drugiej ręki?
Tu pojawia się pytanie, czy jeśli ktoś posiada mieszkanie od roku, dwóch czy trzech, zostanie objęty ewentualną ustawą. Bo to do pewnego stopnia oznaczałoby działanie prawa wstecz, i tu zasadne byłoby pytanie o konstytucyjność takiego przepisu. Odpowiedź zależy też od sytuacji na rynku najmu. Tu dobrą rzeczą dla osób mających i wynajmujących mieszkania jest fakt, że jesteśmy już poza okresem wprowadzania na rynek najmu mieszkań kupowanych inwestycyjnie 2-3 lata temu. Te mieszkania już zostały oddane do użytkowania i pojawiły się już na rynku najmu. Mieliśmy w rezultacie przejściowy wzrost oferty, ale teraz zaczyna się ona stabilizować. Musimy przy tym pamiętać, że mówimy o rynku najmu w czterech największych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku.
Natomiast w innej sytuacji jest rynek łódzki, gdzie na rynku najmu wciąż jest niedobór mieszkań dobrej jakości, czyli tych wybudowanych w ciągu ostatnich 5 lat. Z drugiej strony musimy się zastanowić, kto te mieszkania wynajmie. Tu wskazać można na dane ekspertów JLL od rynku biurowego, którzy sygnalizują, że pustostany w łódzkich biurach są najwyższe spośród 6 największych metropolii.
Podsumowując, nie spodziewałbym się w najbliższym czasie wzrostu zainteresowania kupowaniem mieszkań pod wynajem.
To już na koniec, jakie widzi Pan zagrożenia dla rynku nieruchomości w ciągu najbliższych kwartałów?
Nie wiem, czy chciałbym używać określenia zagrożenia. Można na to patrzeć z punktu widzenia firm deweloperskich lub z punktu widzenia nabywców. Jeśli już myślę o zagrożeniach, to właśnie myślę o sytuacji na rynku łódzkim oraz o uogólnianiu sytuacji dużych firm z dużych metropolii. Trzeba pamiętać, że potężną częścią rynku deweloperskiego jest to, czym w naszej rozmowie w ogóle się nie zajmujemy. To rynki mniejszych miast, które zostały silnie wzmocnione przez kredyty BK2 i gdzie główną siłą popytową jest klient korzystający z kredytów, w odróżnieniu od dużych metropolii, gdzie jest wyraźne zróżnicowanie popytowe na kupujących za gotówkę i za kredyt. Firmy na małych rynkach mogą mieć teraz problemy, bo wysokie oprocentowanie kredytów właściwie odcina im większość potencjalnych klientów. I tu zgadzam się z głosami, że brak programu dopłat może być na tych mniejszych rynkach hamulcem rozwoju. Bo Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto sobie poradzą bez dopłat. Duże firmy z dużymi zasobami gotówki też sobie poradzą. Ale co mają powiedzieć niewielkie firmy, realizujące często inwestycję jedną po drugiej, które są uzależnione od dostępności finansowania bankowego i dla nich, i dla ich klientów? Więc największym ryzykiem, jakie dostrzegam, to zmniejszenie się skali budownictwa w Polsce, to że w kolejnych latach będziemy budować coraz mniej nowych mieszkań.
