Nieruchomości, czy giełda - w co lepiej inwestować pieniądze?

W obliczu niskich stóp procentowych i spowolnienia gospodarczego na pewno coraz więcej inwestorów zastanawia się nad tym, gdzie ulokować swoje nadwyżki finansowe. Perspektywa 2% rocznie z obligacji, przez najbliższe 10 lat z pewnością nie wygląda zachęcająco. Alternatywy dla rynku długu są dwie: giełda lub nieruchomości. W tym artykule przeprowadzimy porównanie obydwu rynków, aby ocenić, który z nich przyniósł wyższe stopy zwrotu w ostatnich latach.

Zbiór danych, które zostały porównane

W analizie wykorzystane zostały obiektywne dane w formie historycznych wartości indeksów giełdowych w Polsce i USA oraz średnich cen nieruchomości w obydwu krajach. Tylko tego rodzaju porównanie ma jakikolwiek sens. Oczywiście, że jedne nieruchomości drożeją szybciej inne wolniej. Podobnie jest jednak z rynkiem akcji. Są spółki słabe, dobre i rewelacyjne. Prawdziwym odzwierciedleniem koniunktury na giełdzie jest jednak indeks giełdowy, podobnie jak na rynku nieruchomości indeks średnich cen.

Giełda a rynek nieruchomości w USA

Analizę rozpoczynamy od porównania ze sobą indeksu #SP500 i indeksu cen nieruchomości za oceanem, czyli US House Price Index.

Wykres 1: Indeks S&P500 (góra), US House Price Index (dół), lata 1986 - 2014.

W długim terminie statystyki jednoznacznie pokazują, że w przypadku rynku amerykańskiego inwestowanie na giełdzie przynosi dużo lepsze wyniki niż zakup nieruchomości. Począwszy od 1986 roku, a na 2014 skończywszy, ceny domów w USA wzrosły, średnio rzecz biorąc, o około 150%, podczas gdy rynek akcji, w tym samym okresie, zyskał na wartości 585% (Wykres 1).

Wykres 2: Indeks S&P500 (góra), US House Price Index (dół), lata 1986 – 2014.

Rynek nieruchomości wypada lepiej tylko w okresie, gdy ma na nim miejsce bardzo dobra koniunktura. Jeżeli porównamy ze sobą okres największego wzrostu cen domów w USA, tj lata 1996 – 2006 i porównamy z wynikiem indeksu #SP500 w tym czasie, to otrzymamy około trzykrotnie lepszy wynik z rynku nieruchomości. US House Price Index wzrósł o 127%, podczas gdy giełda zyskała zaledwie 47% (Wykres 2).

Giełda a rynek nieruchomości w Polsce

W tym momencie warto przeprowadzić analogiczne zestawienie dla Polski. Czy otrzymamy podobne wyniki jak w przypadku USA, czy też będzie inaczej? W tym celu zdecydowałem się ze sobą porównać indeks #WIG i publikowaną przez GUS statystykę ceny 1 m2 budynku mieszkalnego w Polsce. W przypadku tych drugich danych historia sięga 1998 roku i taki zakres analizy został przyjęty.

Wykres 3: Indeks WIG (góra), Cena 1 m2 budynku mieszkalnego w Polsce (dół), lata 1998 - 2014.

Licząc od 1998 do pierwszego kwartału 2014 roku, indeks #WIG zyskał na wartości 390%. W tym samym okresie cena 1m2 budynku w Polsce wzrosła z około 1800 zł na 4140 zł, czyli o około 113% (Wykres 3). Podobnie, jak w przypadku Stanów Zjednoczonych, tempo wzrostu wycen na giełdzie jest dużo wyższe niż cen nieruchomości. W omawianym okresie jest to wartość trzykrotnie wyższa.

Wykres 4: Indeks WIG (góra), Cena 1 m2 budynku mieszkalnego w Polsce (dół), lata 1998 - 2014.

W przypadku Polski, podobnie jak w USA, znajdziemy oczywiście okres, w którym ta relacja jest odwrotna. Pomiędzy 2004, a 2010 rokiem, według oficjalnych statystyk GUS, cena metra kwadratowego budynku mieszkalnego wzrosła o 112%, podczas gdy #WIG w analogicznym okresie zyskał na wartości 60%.

Nieruchomości jako sposób na dywersyfikacje

Na podstawie historii możemy stwierdzić, że w długim terminie inwestowanie na giełdzie przynosi przynajmniej trzykrotnie wyższe stopy zwrotu niż rynek nieruchomości. Wartością dodaną, jaką taka inwestycja może wnieść do portfela jest słaba korelacja z rynkiem akcji. Jest to więc dobra propozycja dla dużych inwestorów, w przypadku których bezpieczeństwo jest równie ważne, jak stopa zwrotu. W takich przypadkach dołączenie nieruchomości do portfela znacznie wygładzi krzywą kapitału. W długim jednak terminie będzie to oczywiście kosztem ostatecznej stopy zwrotu.

Plusy i minusy inwestowania na giełdzie

Największym plusem inwestowania na giełdzie jest wyższa średnia stopa zwrotu z inwestycji. Niestety, jak to zwykle bywa, jest ona obarczona też wyższym ryzykiem w postaci zmienności. W przypadku inwestowania indeksowego nie należy zapominać o prostocie i fakcie, że swoje inwestycje możemy rozpocząć od małych kwot. Największym atutem rynku akcji jest jednak to, że uwzględnia on w swoich wycenach amortyzację oraz to, że w przypadku korzystania z takich rozwiązań, jak IKE nasze zyski nie są obarczone podatkiem.

Plusy i minusy inwestowania w nieruchomości

W przypadku inwestowania w nieruchomości właściwie jedynym plusem jest mniejsza zmienność cen, chociaż jest ona obarczona mniejszą płynnością, bo trudniej z inwestycji, zwłaszcza fizycznej, się wycofać. Do minusów inwestowania w nieruchomości należy z pewnością mniejsza stopa zwrotu niż na giełdzie. Przy takich wielkościach właściwie pozbawione sensu jest nawet inwestowanie małych kwot w fundusze rynku nieruchomości, gdyż prowizja za zarządzanie zje nam wszelkie zyski. W związku z tym, jedyną alternatywą jest samodzielny zakup nieruchomości, w przypadku którego minusem jest duża początkowa wartość inwestycji.

I tutaj na pewno pojawi się argument, że przecież możemy wziąć mieszkanie na kredyt i je wynajmować, a najemca będzie spłacał część albo całość kredytu. Oczywiście, w przypadku niektórych inwestycji tego rodzaju strategia może się udać, tak samo jak na giełdzie może udać się kupić LPP na debiucie i trzymać przez wiele lat. W skali całego rynku finansowego, taka nieefektywność na rynku nieruchomości może jednak trwać tylko przez pewien czas. Przy długoterminowych założeniach nie powinno się na to liczyć. W długim terminie efekt ten zostanie zneutralizowany bowiem przez rosnące stopy procentowe lub spadające ceny najmu.

Największym minusem inwestowania w nieruchomości jest jednak fakt, że w cenach nie uwzględniana jest amortyzacja i koszty utrzymania. Wraz z upływem lat nieruchomość wymaga inwestycji w postaci remontów i napraw. W przypadku giełdy tego rodzaju problem nie istnieje. Ostatnim minusem jest kwestia podatkowa, która w przypadku akcji czy jednostek funduszy inwestycyjnych zakupionych na konto IKE nie istnieje.

Nieruchomości czy giełda?

Obiektywnie patrząc, w tym momencie, rynek kapitałowy wydaje się być najatrakcyjniejszym miejscem do lokowania swoich nadwyżek finansowych. Niskie stopy procentowe w połączeniu z polityką dywidendową coraz większej liczby spółek z GPW sprawia, że w długim terminie to jedyny kierunek, który powinien zapewniać "przyzwoite" stopy zwrotu z kapitału. Jedynym minusem jest właściwie stosunkowo duża zmienność wycen. W długim terminie jednak rekompensuje to wyższa stopa zwrotu z inwestycji. Kiedy więc zestawiam ze sobą inwestowanie w nieruchomości i na giełdzie, osobiście wybieram zdecydowanie to drugie rozwiązanie.